天润城业主论坛，南京威尼斯水城18街区4号楼何时交房？

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1. 南京威尼斯水城18街区4号楼何时交房？

南京威尼斯水城18街区4号楼何时交房？

我买的是15街区的花园洋房 当时8200一 推荐你到365看房网的威尼斯水城业主小区看一下 西祠胡同也有论坛 看看业主们的评论 ，对你会有帮助的 ，

你说的3街区的御江天下是江景房，属于高层，得房率比较低 74% 折合大概在9500左右

这周365应该有看房团去威尼斯吧，你可以去现场看一下，现在威尼斯主要是以价换量这么一个情况，配套相比江北其他楼盘来说不是很好。

抄录＊＊＊《浅谈桥北之威尼斯水城》

一、相对优势1. 优势那无疑是地铁3号线了（南京市全额投资295亿），水城作为江北站，六站北路、玄武门，七站内浮桥、珠江路。当然，水城太大，距离地铁口的距离也有远近。＊＊＊7 _ `- `; ^0 z3 {# S( X

2.高规格的整欧式建筑风格，且配以较的欧式小品建筑景观，显得小区整欧风元素较为协调。如此成片的欧式设计风格在南京普通住宅中还是较为少见的。＊＊＊/ \1 B( q5 A" N7 K

3、南京地区较为少见的低容积率，高得房率。

威尼斯水城的容积率为1.5，而目前南京新建小区的容积率大部分在2左右，部分已达3％以上，正是基于这样的容积率使得可以从容的较大量的布局花园洋房等类别墅系，因而使得水城绝大部分街区没有高层建筑林立的局促感，更显幽静与错落有致。同样，低容积率所带来的自然是高得房率，水城的花园洋房得房率接近90％，小高层一般也在82％以上.＊＊＊论坛0 z0 w4 w4 J4 g/ @& F& i

4、水城的整规划设计较为完整，后续建设具备想象空间（此点可为优势也可为劣势）。& t! F4 q. _# S

水城为华东盘，整建筑面积达450万方，在整规划设计方面较为完整，这现在建筑风格、教育配套、商业配套等多方面。如教育方面配套有多所幼儿园、两所小以及中等，而大型商业配套有九街区15000米商业中心、十三街区6万米商业广场及各类街区商铺等。但由于大型商业配套尚未开建，导致出现现有商业配套明显不足的状况，造成已入住业主的不满与心理落差，这也成为其劣势。＊＊＊" Q% H' j7 M1 y

5、物业管理较为规范，在江北现有小区中处于水，而物业管理水的高低对于房产的保值与增值具有较大影响力。当然，任何物业管理公司都有不足的地方，这一点每个业主都有不同的感受。就象也有部分业主认为物业的管理一般而已，但物业的好坏是需要横向比较的，而不是单凭业主的感受。水城一、二街区物管常年获得南京住宅小区称号也许就是一个比较好的注解。

6、水城的业主成分较为单一，整业主素质相对较高、居住氛围较好。房产论坛,装修论坛,业主论坛# d- C: u s0 K4 v* j5 i

在水城的整规划中，未安排任何安置房，而其它桥北大盘中均或多或少的安排一定规模的迁安置房。此外，相对江北其它大盘，水城的业主除了投资客外，主要构成为70、80后的年轻置业者，浦口家庭较少，因而小区居住环境维护较好，基本无其它小区常见的喧闹及无序。＊＊＊: s, ^/ X) t$ p1 Z

7、市政2000亩配套买房,购房,装修论坛,房产论坛. V$ G* b# q

位于水城与天润城之间的2000亩配套将为水城增加重大资产注入概念。＊＊＊* X, U# [ X9 _1 C+ x

该区域在桥北控制性规划中规划有地区级文化中心一处、用地面积4.48万㎡，地区级育中心一处，用地面积6.50万㎡。规划引进某等医院，用地面积13.27万㎡。但由于该规划尚未落地，易形成审美。

8、注重建筑细节，重视建筑直观感受买房,购房,装修论坛,房产论坛: P- k$ R! w, T; E

水城在建筑细节方面比较考究，讲究直观感受，如恢弘的圣马克广场与威尼斯酒店、大气的街区门楼与欧式雕塑与小品。此外，在水城九、十街区引入的精装修入户门厅及十四街区创设的第三代电梯花园洋房品种，在桥北乃至整个南京都处于水准，有效提升了整建筑。＊＊＊# v: d! W

9、水城整环境宁静，街区道路宽敞、道路绿化整齐、无桥北乃至整个南京都常见的闹市的嘈杂，部分街区东南边面临长江及幕府山，环境优美nj.bbs.＊＊＊3 n" Q* Q$ }4 ^! M

水城临江片区环境优美，既看不到南钢，东南边又直面长江及幕府山，如果湿地公园最终成型，那对于该部分街区是一幸事。

10、开发商致力于维系江北小区定位，特别是未来三街区二期及十一街区御江天下的开盘将明显提高水城的整定位。买房,购房,装修论坛,房产论坛' t' a3 一直将水城定位于江北小区，即使在08年的房产迷时段，乃至目前江北地产市场相对低迷，开发商资金普遍绷紧，水城销售不畅的阶段，对于水城始终未进行大幅度的降价营销，目前折扣为9.7折（房及开盘当日优惠除外），房价始终处于稳步上涨阶段。这无论对于自住与投资，均是受益的。相对而言，桥北某些小区（此处不便点名）在系及定位上的无序与混乱，2010年与2011年落差高达2000元，极易造成房价的贬值与波动。nj.bbs.＊＊＊1 j9 m$ D' r

而未来三街区二期及十一街区御江天下的开盘定位无疑将是一线江景豪宅，这一点从现有的三街区二期改由央企中核建设来承建，就可以看出端倪。而这无疑在整上推升水城的整定位。- m. A) Z k

11.环球的优势。

说到这一点，可能很多水城、南京天润城的业主都不能认同或嗤之以鼻。为何，因为天润城1－11、13街区均定位中低端普通住宅（12、14街区及以后街区定位已提升为江北街区，而规划中的十五街区更因为靠规划中的烟斗湖公园被定位为桥北的度住宅），因而就上述街区而言，只是一个低端而已。而水城现有业主也因为在配套上的缺乏而造成现有生活的不便等因素，而对这一缺乏信任度。但是，环球作为一家具20年开发经验的上市公司，在房地产领域颇有建树。其在南京早期开发的龙江千秋情缘、环球套房酒店均是当时的项目，而近期在南京拟开发的珍珠泉佛湖独栋别墅及紫金山（朝阳山）项目均为南京一线别墅豪宅项目，每套售价预计均在千万以上，即使像已的下关璞邸这样的小项目毛坯价也超过22000元。另外其拟开发的上海朱家角别墅预计销售单价也达5万元。 说到这儿，那就多说几句，我对的了解可能较之的业主以及的员工（包括相当多的高管）还要清楚。写到这里，那就干脆让你们了解一下环球吧。也算顺带帮做个广告及推广吧。买房,购房,装修论坛,房产论坛* i' Q2 j1 O. P

环球成名之作起步于1999年的电器新街口旗舰大厦，其后深耕地，那时，南京城内的临时停车场（开发商圈了地，但暂未开发，就临时作停车场了）至少有20％是系（电器、地产）的势力范围，2003年大举转战桥北，2007年后加速在的布局。2007年曾以44亿元的拿下上海南路地王，楼面价67000元，此举轰动业界。此外，环球在芜湖2010年1月以29亿拿下芜湖史上地王，2009年12月以28亿拿下无锡地王，2010年10月10亿轧获昆明地王，上述项目均为当地商务区或居住区。而在2009年，环球又拿下上海长风地块，拟投资30亿在上海长风商务区建设江苏企业上海总部园，预计2013年建成，届时，环球总部也将移居上海。此外，环球集团（非上市份公司）近期笔为，于2011年4月在云南石林一举拿下天量土地（整规划为6方公里土地，云南为避免风险，分批出让），拟分期投资200亿建的旅游城。此外，也有必要说一下环球的兄弟企业置业。置业为地产界的后期之秀，系张桂（环球）的弟弟张近东（电器）的地产公司，为地产系的另一支生力军，该企业的产品一步到位，直接定位为。旗下主要产品有钟山高尔夫别墅（起步四千万一套）、超五星钟山索菲特酒店、山西路索菲特酒店，已建普通住宅产品为睿城、仙林紫金东郡等、待建江苏高楼奥博爱大厦，南京地标新项目──新街口新华社地块项目。

总而言，就开发规模及整实力，系地产无疑是乃江苏地产，只不过她们都很低调，特别是置业。我所描绘的可能与南京人特别是江北业主所固有的对的印象有较大的出入。但、这才是真正的系地产。而这也就是后续的影响力。

二相对劣势

1、十三街区及九街区大型商业配套尚未开建，导致出现现有商业配套较之桥北其它大盘明显缺乏的现状，造成已入住业主的不满与强烈的心理落差。买房,购房,装修论坛,房产论坛+ ?2 ]; [: v

目前，商业配套的缺乏已成为水城现阶段的主要劣势。而关于商业配套这块，本人在之前的文章《金陵晚报报道明发外滩广场7月底开业，对于水城也算是特大利好》一文中已有叙述，此处不再赘述，有兴趣的可以自行查看。而，据本人了解的状况是：九街区15000米商业中心已进行桩基招标，十三街区大型商业规划已报相关部门。本人就现有迹象判断，九街区商业中心应早于十三街区商业的建设。而现实的商业配套问题，最近的就只能借助明发外滩广场的永辉超市等配套了。

在此，本人对环球以及水城售楼处进言，应该习红太阳，将九街区商业中心及十三街区商业中心用围挡圈起，并进行logo宣传，放上效果图与建设工期，同时在现场售楼处及楼书中也公布效果图。这样，一能形成商业配套完善的效果，从而带动销售，二能在心理上部分与前期业主的隔阂，减少负面影响。三能商业项目开发的透明度。

2、水城小未挂名校。

这点本人在《金陵晚报利好》一文中也已有叙述，因为红太阳、明发、天润城、乃至海德北岸（海德小规划在4期以后建设，预计可能待楼盘数年后最终全部交付时才能投入使用）均已有名校入驻或开发商宣称名校入驻，因而形成强烈心理落差。 P$ |4 n s& a1 [

在此，只说一点，小挂对开发商下一步销售期房利益，而对现有业主意义一般，即使有也只是心理安慰。因为即使，水城现有师资力量在短期内不可能得到大幅提高，这一点在任何分校都是一样的。

3、的某些宣传尚未现实房产论坛,装修论坛,业主论坛- L/ E& v

如在楼书中宣传的28万湿地公园，本人对此能够说的就是：湿地公园不是规划的，也不是所能建设的，那是浦口区的规划。对于浦口的事，本人在《浅谈浦口、开发商与桥北》一文中有所论述。开发商的楼书可以信，但如果全信，那你就只能生活在无尽的烦恼与愤怒中了。

4、宣传的市政2000亩配套问题未有实质性进展

这一点如同湿地公园一样，都是浦口的事，但是，在此点上落实的可能性要远大于湿地公园，因为，湿地公园建好了，也就是你水城的事。而市政2000亩配套，可是全桥北的事。此外，市政配套里还含有大量金融用地、商务办公用地及居住用地，这对于浦口区还是有吸引力的。但是浦口区孰轻孰重，分得比你清楚。如果先发展你这块了，把你的公共配套都搞好了，那江浦如何办。你这儿离主城又近，商业配套较之江浦那是繁荣，等3号线、各长江隧道都通了后，你交通又便捷了，如果再把你的文、都搞上去了，那谁还去江浦买房，那江浦的大量土地如何再去忽悠雅居乐、世纪星源、中海等来买。那么，这块地何时开发。这，就要等江浦新城的地都卖的差不多了，那么过来，就得倒腾这2000亩了，你以为浦口傻吗，她可聪明了。那时，江浦的地都卖完了，接下来，桥北在开发商的努力下也变繁荣了，交通也便捷了，桥北的房价也高了，她就开始卖桥北的地了，她就又要在桥北的地面上赚的盆满钵满了。那时，掏两个小钱建个文中心也是小事了。至于等医院吗，等你的人气爆棚了，再加上桥北的急切需求以及桥北愤怒的唾液，那时引进三医院也就水到渠成了，那时也是该宣扬一下自身业绩的时候了。房产论坛,装修论坛,业主论坛# o# r+ \% h# J5 R

5、水城没水

这个问题提得好，为何水城会无水。关键问题不在，已修缮河道，那为何无水或是水。问题的关键在谁？桥北21世纪后的河道基本都是开发商修建与修缮的，而桥北河道的源在哪，是长江。浦口如果不解决长江引水问题，而桥北的河道如果仍由开发商自行建设，那不在开发商势力范围的河道始终无法得以正常运转，则包括水城、华东茂、旭日上城、天润城、明发在内的所有小区的河道仍然会出现水状况。但一旦解决引水源问题，那整个桥北的水系就活了，各小区楼书中宣传的河流才能真正成为河流。不幸中的万幸，伟大的浦口区已经在修建引水河、秃尾巴河泵站了（水城三街区），并将疏竣桥北河道列入浦口十二五规划了，只不过浦口的速度始终是太慢，又到老问题上（详见《浅谈浦口、开发商与桥北》）。＊＊＊论坛6 F- m! J* W6 S

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6、部分街区距离柳州路总站及地铁口尚有距离，步行时间较长，公交线路较少，公交线高峰期明显运力不足。＊＊＊论坛8 j1 x: Q! ~

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交通运力问题是桥北的通病，而部分街区距离柳州路总站尚有距离的问题，待年底规划中位于水城北部的水城公交总站设立后才能从根本上解决。而水城公交线高峰期明显运力不足，也期待年底启动的151区间线了。

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总而言，交通问题的解决只能期待地铁3号线了。

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7、南钢问题

水城西北面街区面临南钢，南钢烟囱时常困扰水城。这个问题要看如何看，还要有钢铁行业的基本常识。房产论坛,装修论坛,业主论坛 \; S8 O3 J

首先，视觉上的污染是客观存在的。

其次，要分清楚实质性污染的轻重，南钢烟囱中，的、也是产生白色气最多的大肚子双曲线矮烟囱是南钢自备电厂的烟囱，那里产生的是冷凝水蒸气，而非白烟，是基本无污染的，而其它瘦高型的烟囱是炼钢厂的烟囱，但是所有排放气均是脱硫的，而且由于南钢位于大厂的居民区，南京市对其排放标准的严格程度远超标准。因而，虽然少量空气污染是客观存在的，但也是少量而已。要知道，浦口的空气质量在南京市区中始终。此外，风向问题，本人就不再多说了，风向一般是向八卦洲方面，但谁也不能保证她每天都是。买房,购房,装修论坛,房产论坛& X# [" J

因而，南钢的问题主要是视觉污染与心理层面。其它方面：＊＊＊论坛: ?$ O9 u* m9 S% i5 [2 Z0 j

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1、绿化房产论坛,装修论坛,业主论坛# Y. g$ W! O& V! z: i

提到水城的绿化，每个街区甚至不同街区的每个业主都有各自的感受。本人认为水城一、二街区的绿化经过多年发展，目前即使在南京也处于较高水准。而四至八街区的绿化水没有亮点，整状况一般，但总而言，在桥北也处于水吧。十街区的绿化尚在施工中，离竣工交付尚有半年，就已施工的靠九街区部分的现状看，应超过四至九街区，在两、三年后应基本能达到一、二街区水。而九街区的绿化设计比较怪异，小区围墙内的绿化亮点不多，缺乏大型树种；相反，该街区小区围墙外围及沿河片的绿化反而较好。

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整而言，目前水城的绿化除一、二街区外，其它街区谈不上优势（十街区数年后可能有潜力，但目前还谈不上），但至少在桥北区域也谈不上劣势。如果硬要拿水城的绿化与其它小区比较，那水城也是分三六九等的，水城也有绿化示范区，如二街区别墅片、圣马可广场及威尼斯酒店片的绿化足以称雄。而其它大盘小区也存在同样的问题。＊＊＊1 Q: a' a# i% y4 Q, W

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2、房屋质量nj.bbs.＊＊＊- M3 L3 a6 R! L

这一点没有数据，无法进行评判，但查阅水城网贴，反映房屋质量问题的帖子较少，频率远少于某些大户小区。＊＊＊; N2 b! M# f/ ]9 j" }

3、公共交通工具不足问题＊＊＊6 F! y* s* ~

这也是一个桥北共性问题，城区公共交通工具从南京这个二线中心领城市角度而言，有三种，一种是公交车，一种是出租车，第三种是地铁。

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而在桥北，情况又有所不同。

公交车主要是数字开的132、136、151、175及其区间线等线路，这些线路都是南京市客管处管理的，也基本都是南京市出资搞的，象浦赛、浦汉等浦字的由浦口区管理与运营的线路极少。再来说说出租车。对不起，桥北的出租车太金贵了，本人难得见到。而桥北也有第三种交通工具，那就是，不过这是小业主自己掏钱搞得，好像也和浦口区无关。那么，既然这些马子达的所有权不是浦口区，那浦口区管理不好，也取缔不了，也就正常了。如此说来，浦口区也就又来事了（关于河道及公共交通工具一节可作为《浅谈浦口、开发商与桥北》的补充）

其它桥北乃至江北房产都存在的共性问题

鉴于如过江难、路网建设不全、公共设施不全、文建设配套缺乏，横行、市容环境较乱、浦口区管理无力及缺乏投资力度、规划落地慢等问题乃桥北共性问题，本贴不再赘述。本人相信随着桥北引以为傲的商业的繁荣及众多大盘逐步交付入住，所带来的人气激增，这些共性问题有望得到逐步解决。

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